비사업용 토지 절세방안

비사업용 토지란?

비사업용 토지는 지목에 맞지 않게 사용하는 토지를 말합니다. 밭, 전 논(답), 과수원(과), 임야(임), 목장용지(목)과 같은 땅을 원래 목적대로 사용하면 사업용 토지라고 하고, 그렇지 않으면 비사업용 토지라고 하는데요. 비사업용 토지 소유자는 토지를 팔 때 세금을 10% 더 내야 합니다.


세금 때문에 순이익이 얼마나 나는지 실제로 계산해 보면 5억을 투자해서 산 땅이 5년 뒤 10억에 팔렸다면, 양도차익이 5억인데요. 양도소득세는 이 5억에 대해서 과세합니다. 토지를 구매하는데 경비가 1천만 원 정도 들었다면 실제 양도차익은 4억 9천만 원이고 사업용이든 비사업용이든 보유기간 5년에 장기보유특별공제율은 10%로 동일합니다.


하지만 비사업용 토지는 10% 중과세가 부과됩니다. 같은 땅일지라도 비사업용 토지의 세금이 더 나오게 됩니다. 사정이 이렇다 보니 비사업용 토지 소유자들은 어떻게든 세금을 줄이고 싶어 하는데요. 토지를 팔기 전에 세법에서 정한 기간 이상을 용도에 맞게 사용하고 사업용 토지로 인정받으면 양도세를 줄일 수 있습니다.


그럼 사업용으로 사용한다는 것은 어떤 의미일까요? 토지 소재지, 혹은 인근에 살면서 토지의 용도대로 직접 그 땅을 사용한다는 것인데요. 쉽게 말하자면 토지를 소유한 사람은 근처에 살면서 직접 농사를 짓고 대지를 가진 사람은 건축물을 지어서 땅을 생산적으로 사용하라는 말이죠. 그렇지만 직접 농사를 짓는다고 귀농하기는 쉽지 않죠. 이런 경우에는 농지은행에 8년 이상 위탁하면 직접 농사를 짓지 않고도 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다.



대지를 가지고 있는 경우에도 당장 건물을 지을 건축비 부담 때문에 나대지 형태로 토지를 보유하면서 비사업용 토지용 재산세를 납부하는 분들도 계시는데요. 대지는 건축물의 유무로 사업용과 비사업용으로 나누기 때문에 되도록 생산적으로 사용하는 것이 좋습니다.


무허가 주택이어도 사업용으로 분류되고 토지 소유자와 건물 소유자가 달라도 사업용으로 분류되니까 나대지에 건물을 짓지 않더라도 주차장으로 사용하거나 물품의 보관, 관리를 위해 사용되는 하치장, 야적장, 적치장 등으로 사용해서 사업용으로 인정받으시면 나중에 토지를 매각할 때 양도세 부담을 덜 수 있습니다. 야적장이나 하치장은 토지 소유주가 직접 운영할 필요가 없기 때문에 임차인에게 임대해도 되고요. 그럼 실제 사례를 통해 더 알아보겠습니다.


Q1. 나대지에 창고용 건축물을 지어서 물품 보관용으로 사용하려고 하는 경우 보유한 땅이 900평 정도인데, 이 중에서 300평 정도만 창고용으로 사용해도 사업용 토지로 인정받을 수 있을까요?



900평 전부를 사업용 토지로 인정받을 수는 없습니다. 매년 물품의 보관, 관리에 사용된 최대 면적의 120%까지 사업용 토지로 인정받을 수 있게 되어있기 때문에 창고용으로 300평을 사용하면 360평까지 사업용 토지로 인정받고 나머지 540평은 비사업용 토지로 분류됩니다.


Q2. 3년 2개월 전에 산 농지가 공공택지지구로 지정되어서 수용된다는 공문을 받았고 당시 1억 8천만 원에 매수해서 경비가 1040만 원 정도 들어갔고 현금 보상가액이 4억이라면 땅이 국가에 강제수용되는 바람에 아직 사업용으로 인정받을 수 있는 자경기간을 채우지 못했다면 이런 경우 비사업용 토지로 세금이 부과되는 것인지 그리고 양도소득세 감면을 받을 수 있는지 받는다면 얼마나 받을 수 있는지?


공익사업에 의해 수용되는 토지는 사용 용도와 기간에 관계없이 사업용으로 인정됩니다. 그렇지만 수용에 의한 양도소득세 감면은 경우에 따라 차이가 있는데요. 사업인정고시일 또는 양도일로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지여야만 하고 3년 2개월 전에 사셨다면 양도소득세 감면 혜택을 받으실 수 있습니다.


양도소득세 감면율은 어떤 방식으로 보상금을 수령하느냐에 따라 달라지는데요. 현금으로 보상받을 때는 양도소득세의 10%, 채권으로 보상받을 때는 15%를 감면받을 수 있습니다. 그리고 대토 보상 시에는 40%를 감면받으실 수 있습니다.


Q3. 1년 반 전에 도시 외곽에 땅 500평을 구입했는데, 20평 정도 되는 작은 창고 같은 것이 지어져 있었습니다. 땅의 용도를 확인해 보니 도시지역이라는데, 또 녹지지역이라고 합니다. 이런 경우는 사업용인지 비사업용인지 어떻게 알 수 있을까요?


세법에서는 건축물의 바닥면적에 용도지역별 적용 배율을 곱한 면적까지를 사업용 토지로 인정해 줍니다. 도시지역 중 녹지지역은 7배까지 사업용 토지로 인정해 줍니다. 예를 들어 500평 땅에 20평 짜리건물이 있다면 (20평 × 7배) 140평까지 사업용 토지로 인정해 줍니다. 그리고 나머지 360평은 비사업용 토지로 분류되는 것이죠. 만약 용도지역별 적용 배율을 곱한 부속토지 전체를 사업용 토지로 인정받으려면 건축물 시가 표준액이 토지 시가 표준액의 최소 2% 이상이어야 하고 건축법 등에 따라 허가 또는 사용승인이 필요합니다

농지나 임야를 제외한 대지, 잡종지, 공장 용지, 도로 등은 재산세 납부내역으로 사업용 토지로 인정받기도 하기 때문에 지금 내 땅이 사업용인지 비사업용인지 궁금하다면 재산세 고지서를 보시는 것이 가장 정확합니다. 종합합산 대상 토지는 주로 나대지에 부과되고 별도 합산 대상 토지는 주택을 제외한 건물의 부속토지 등에 부과됩니다. 그리고 분리과세 대상 토지는 공장 용지나 과수원, 전 답과 같은 농지에 부과되고, 비과세 대상 토지는 도로, 또는 하천 등으로 사용되고 있는 토지 등에 부과됩니다.

만약 보유하고 있는 땅이 종합합산 대상 토지로 재산세가 부과되었다면 해당 토지는 비사업용 토지일 가능성이 높습니다. 이러면 나중에 양도소득세 부담이 커질 수 있습니다.


Q4. 8년간 직접 농사를 지은 농지를 팔고자 하는데 사업용 토지라는 것을 어떻게 증빙해야 할까요?


사업용 토지로 인정받으려면 우선 거주지가 해당 소재지로 등록되어 있어야 합니다. 그리고 직접 농사를 지었다는 사실을 증빙하려면 농지원부와 실제 농사를 지을 때 들어갔던 경비 영수증 등을 제출하시면 됩니다. 그리고 소득증빙도 필요한데요. 종합소득 3700만 원 이하일 때만 자영농으로 인정되는데 그 이상 소득이 발생했을 때는 농업에 전념했다고 판단하기 어렵기 때문입니다.


8년 자영농은 무조건 사업용 토지로 인정받는다고 생각하시는 분들이 많은데요. 농지가 비사업용 토지에 해당되면 세금이 10%가 산 됩니다. 양도차익이 크다면 5년에 2억 원까지 비과세 혜택을 받고도 세금을 내야 하는 경우가 생기는데요. 같은 8년 적용이라도 사업용은 양도소득세를 내지 않지만 비사업용은 세금을 내야 하는 경우가 있습니다.


예들 들어 양도일 직전 8년 동안 직접 농사를 지은 사업용 토지이거나 양도일 직전 12년 동안이나 농사를 짓지 않아 사업용 토지로 인정받을 수 있는 조건을 충족하지 못했습니다. 사업용 토지로 인정받을 수 있으려면 양도일 직전 3년 중 2년, 직전 5년 중 3년 전체 보유기간의 60%는 농사를 지어야 합니다.


2억 5천에 토지를 매입해서 직접 농사를 짓다가 10억에 팔았을 때 사업용 비사업용 모두 양도차익, 장기보유특별공제, 기본공제, 과세표준은 같습니다. 하지만 비사업용 토지에는 양도소득세율이 10% 중과세가 붙습니다. 그래서 사업용은 세율 42% 비사업용은 52%가 적용된다는 점이 달라집니다.


그래서 사업용과 비사업용은 양도세 금액의 차이가 많습니다. 하지만 사업용의 경우는 이것을 2년에 거쳐 매각하면 비과세 2억까지 가능합니다. 그러면 양도세를 내지 않아도 됩니다. 하지만 비사업용은 똑같이 20년 넘게 보유하고 8년 동안 직접 농사를 지었어도 양도세를 더 내야 하는 것이죠. 거기에 주민세까지도 더 내야 하구요. 양도차익이 크면 클수록 내야 하는 세금도 커지게 되는 것이죠.


이상 비사업용 토지의 양도세 절세방법에 대해 알아보았습니다.